Uma dúvida comum surge quando o empresário aluga um imóvel e nele desenvolve sua atividade
comercial, investindo naquele espaço locado, transformando‐o em uma fonte de renda, apta a captar
receitas resultantes de seu trabalho. Tal espaço torna‐se, assim, uma “referência”, ou seja, as
pessoas passam a associar aquele local a determinada loja ou a uma atividade comercial.
No entanto, o imóvel no qual funciona o ponto comercial não pertence ao locatário. Assim, o ponto
comercial, resultado do investimento e da atividade desenvolvida pelo empresário, pertence à ele ou
ao dono do imóvel? Há alguma proteção jurídica que defenda o ponto comercial?
O Ponto Comercial pertence à pessoa que explora a atividade, e não ao proprietário do imóvel. O
Ponto Comercial não existe por si só, ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto
dela; uma consequência do trabalho desenvolvido.
Todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de modo que ele não veja
seus gastos se perderem com o término da Locação. Tal direito, é exercido por meio de ação própria
denominada: ação renovatória. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Comercial
resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de sublocação, quem terá o direito à
renovação será o sublocatário, que é quem possui efetivamente o ponto.
Assim, preenchido certos requisitos dispostos no Art. 51 da lei n° 8.245/91, o empresário ou
sociedade empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de
locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de
encontro com o direito à propriedade do locador.
E quais são esses requisitos para a proteção do ponto comercial?
I ‐ o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
Importante salientar que não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo
indeterminado, já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples
comunicação prévia, quando na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio
manter‐se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar‐se
conhecido.
II ‐ o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos.
É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor
duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior
ao requisito legal. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é
válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas não exige‐se que
todos sejam por prazo determinado, mas apenas o último, que será renovado.
III ‐ o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto
de três anos.
Exige‐se que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três anos
ininterruptos, prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor
agregado para lhe deferir o direito à renovação.
Importante, ainda, observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória,
que muitas vezes passa despercebido: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis
meses antes do término do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspensão
ou interrupção. É recomendável, portanto, que já no início do último ano comece a ser formalizado
instrumento escrito que preveja a renovação.
O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da
locação, e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária, o remanescente,
se permanecer no mesmo ramo terá também este direito.
Porém, existem exceções nas quais, mesmo preenchidos os requisitos necessários para a propositura
da ação renovatória, o direito de propriedade prevalece sobre os interesses do locatário. Os
artigos 52 e 72 da lei n° 8.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos
necessários para a Ação Renovatória o proprietário poderá exercer o que a doutrina conhece por
Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o imóvel independentemente da existência do direito de
renovação por parte do locatário. E quais são esses casos? Vejamos:
I – se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou
da propriedade;
II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que
tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação
não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de
três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas
pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Além destes casos estabelecido em lei, é possível que haja uma indenização pela perda do ponto
quando decorra alguma violação da boa‐fé contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como
aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário, aproveitando‐se do
nome já formado por aquele para captar clientes.