Através de recentes decisões oriundas de julgados do Superior Tribunal de Justiça, consolidou‐se entendimento de que o condomínio não pode utilizar‐se de meios que não aqueles expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial.
Sabe‐se que diversos condomínios sofrem com a inadimplência de condôminos que, por dificuldades financeiras, perdas de empregos, entre outras situações do cotidiano, não conseguem honrar o pagamento mensal das cotas e despesas condominiais e, com isso, trazem prejuízos à boa administração do bem comum, bem como oneram aqueles que pagam suas despesas em dia.
Para essas situações, assim determina o artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro:
“Art. 1.336. São deveres do condômino”:
(…);
“§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. (grifamos).
Porém, pelo fato das penalidades, a curto espaço de tempo, não onerar sobremaneira a dívida condominial, uma vez que a lei limita a aplicação de multa de até dois por cento sobre o débito e juros de até 1% ao mês, caso nada disponha a convenção em percentual de juros diversos, muitos condôminos optam por deixar de pagar as despesas condominiais para pagamento de dívidas onde os juros e multas são sobremaneira superiores à dívida condominial, como por exemplo o cheque especial e o cartão de crédito.
Diante dessa real situação, diversos condomínios, por meio de seus síndicos e subsíndico, utilizam formas alternativas de compelir o condômino a pagarsuas despesas condominiais, constrangendo‐o com divulgação do nome do devedor e número de apartamento no quadro geral de avisos, corredores de áreas comuns dos edifícios e hall de entrada, locais onde os demais condôminos transitam diariamente.
Entretanto, essa prática utilizada pelos condomínios fez crescer o número de ações judiciais onde o condômino que sofreu exposição de seu nome busca perante o Poder Judiciário indenizações por danos morais, sob o fundamento de que teve o seu nome e sua honra manchados pela prática de exposição da dívida perante terceiros.
Diante disso, vale ressaltar que o condomínio deve limitar‐se a cobrar o condômino inadimplente nos termos da lei, de forma pecuniária, evitando‐se meios alternativos como a exposição do condômino devedor na área comum do edifício.
Ainda sobre os limites de cobranças de multas por inadimplemento de despesas condominiais, importante asseverar que o Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.247.020) já consolidou entendimento de que o condômino que deixar de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio, trazendo aos demais condôminos prejuízos e incompatibilidade de convivência social, poderá ser obrigado a pagar multa entre o quíntuplo e o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia, conforme também prevê o artigo 1.337, caput e parágrafo único do Código Civil.
Além da supramencionada possibilidade de cobrança de multa em percentual acima de 2% sobre o débito, importante mencionar que a Lei n.º 13.105 de 16 de março de 2015 (novo Código de Processo Civil), conferiu aos condomínios maior facilidade e agilidade na cobrança da dívida condominial, uma vez que as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda maisrápida,sobretudo com a possibilidade de penhora e venda judicial da própria unidade condominial geradora das despesas, não sendo mais necessário que o condomínio aguarde anos por uma sentença judicial para, somente após, buscar a satisfação do seu crédito.
