A proteção ao ponto comercial é objeto de intensos debates por parte da doutrina e da jurisprudência, pois a norma civil não estabelece previsão expressa a todas as situações vivenciadas no dia a dia da atividade empresária, obrigando que advogados e magistrados utilizem de interpretações teleológicas para resguardar direitos e estabelecer equilíbrio aos contratos e relações comerciais.
Uma das lacunas comumente vivenciadas por profissionais do Direito que atuam na área imobiliária versa sobre proteção ao ponto comercial em face do proprietário do imóvel em que se estabeleceu. Trata-se de uma dinâmica simples: O empresário aluga determinado imóvel e estabelece ali sua atividade comercial, investindo em divulgação, treinamento de funcionários e formação e fidelização de sua clientela.
Com a prosperidade do empreendimento o proprietário do bem pede a retomada do imóvel para uso próprio e estabelece ali a mesma atividade anteriormente exercida pelo inquilino, aproveitando sua estrutura, boa fama e clientes.
De plano, constatamos que a situação narrada é notadamente injusta ao empresário que se estabeleceu e formou seu fundo comercial naquele imóvel, ferindo seus direitos a estabelecendo uma concorrência desleal por parte do dono do imóvel.
A proteção a concorrência e boas práticas comerciais permeia a Lei do Inquilinato e o Código Civil, garantindo sua aplicação ao caso acima narrado ainda que não exista uma norma expressa.
Melhor explicando, é vetado que alienante de um estabelecimento comercial concorra com o adquirente pelo prazo de 05 (cinco) anos, conforme preceitua o artigo 1.147 do Código Civil, justamente para evitar uma concorrência desleal e inviabilizar a atividade do adquirente.
Ainda nesse sentido, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 52 §1º, determina que o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, pois garante um aproveitamento indevido da clientela formada pelo inquilino, o que fere o princípio da boa-fé objetiva.
Nesse princípio a conduta dos agentes deve ser fundada na honestidade e ética dentro dos limites da lei, sendo esta a matriz que deve nortear a interpretação dos negócios jurídicos, como o contrato de locação em comento, aos moldes do que prevê os artigos 113 e 422 do Código Civil.
À luz da boa-fé objetiva, o locador não pode firmar um contrato locatício buscando se apropriar da clientela de seu inquilino, pois isso compromete a lisura do negócio jurídico e, de maneira mais ampla, comprometeria todo o sistema, já que não haveria segurança para contratar nesses moldes, afinal, qual empresário empregaria seus esforços e recursos em uma atividade de risco para que, formada a clientela, tivesse seu negócio explorado pelo dono do imóvel?
Temos, portanto, que o legislador buscou equilibrar as relações existentes entre os diferentes agentes que se estabelecem numa relação comercial e locatícia, protegendo o fundo de comércio e combatendo uma concorrência danosa por parte do vendedor do fundo de comercio ou do locador do imóvel.
Dessa forma, sendo o alienante de um ponto comercial impedido de exercer a mesma prática comercial do adquirente pelo prazo de 05 (cinco) anos como forma de evitar uma concorrência desleal, não há razão para que o mesmo prazo não seja aplicado ao Locador de um imóvel para fins comerciais que pretende utilizar da clientela formada pelo inquilino, tendo proveito do ponto comercial ali estabelecido.
É com base nessas premissas que o locador do imóvel deve se abster de praticar no imóvel a mesma atividade comercial do inquilino pelo prazo de 05 (cinco) anos, garantindo o resguardo dos direitos do empreendedor que conquistou sua clientela.
