Em 28/12/2018, entrou em vigor a Lei n.º 13.786/2018 (“Lei do Distrato”) que trata de aspectos relacionados à rescisão de contratos de compra de imóveis “na planta”.
Antes, entretanto, de mencionar as alterações trazidas pela legislação, cabe esclarecer que “distrato” é o ato pelo qual se encerra um contrato estabelecido entre as partes, podendo ser bilateral (quando ambas chegam a um acordo e decidem pôr fim à relação jurídica) ou unilateral (quando a rescisão é provocada por apenas uma das partes. No âmbito do Direito Imobiliário, o distrato imobiliário é, portanto, o encerramento da relação entre comprador e vendedor de um imóvel.
Até antes da publicação da nova legislação, as normas utilizadas para orientar as partes que desejavam prosseguir com o distrato imobiliário, datavam de 1964 (Lei 4.591/64). Tão defasada era a legislação, que não previa, por exemplo, os percentuais e formas de devolução de valores já pagos pelo comprador, o que geravam contratos bastante desvantajosos aos adquirentes de imóveis e uma interpretação genérica da jurisprudência sobre o assunto.
A nova Lei do Distrato, então, acrescentou os artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei n.º 4.591/64 com o objetivo de atualizar as normas e prover maior segurança jurídica aos adquirentes de imóveis e às incorporadoras no que tange, especialmente, à rescisão de seus contratos.
Isto posto, as alterações na legislação acerca da alienação de imóveis “na planta” podem ser assim resumidas:
- O 35-A determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades integrantes de incorporação imobiliário sejam sempre iniciados por quadro resumo e define quais informações devem estar dispostas neste quadro. Dentre as informações que, obrigatoriamente, devem estar no quadro resumo estão as informações acerca da possibilidade do exercício do direito de arrependimento, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, e as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato ou resolução motivada pelo inadimplemento de obrigações de qualquer das partes, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e prazos para devolução de valores;
- O 43-A determina que, a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data prevista para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, não dará causa a rescisão do contrato pelo adquirente, nem acarretará em penalidades ao incorporador. Após 180 dias e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, o distrato poderá ser operado com a devolução, ao adquirente, da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias da resolução. Caso, mesmo após 180 dias de atraso o adquirente adimplente opte por aguardar a conclusão do empreendimento sem rescisão do contrato, fará jus ao recebimento, pelo incorporador, de indenização no importe de 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de atraso;
- Por fim, o 67-A determina que, caso o desfazimento do contrato se dê por inadimplemento do adquirente, este fara jus à restituição das quantias pagas ao incorporador devidamente atualizadas, descontando-se: a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo que, caso o imóvel esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação, a penalidade pode chegar a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Assim, percebe-se a clara intenção do legislador em trazer maior transparência aos negócios que envolvam a aquisição de imóveis, considerando-se, principalmente, que apenas foram positivadas as condições já praticadas anteriormente pelo mercado imobiliário.
A equipe de Direito Empresarial do escritório Gaiofato e Galvão se mantém a disposição para esclarecimento de dúvidas.
