A Lei 8.009/1990 institui sobre impenhorabilidade do bem de família, ou seja, o imóvel que é utilizado como residência do casal ou da entidade familiar não responderá por qualquer tipo de dívida contraída pelos proprietários do imóvel, sendo necessário comprovar que os titulares utilizam o imóvel como residência na maioria dos casos.
Porém, há exceções previstas em lei que permitem a penhora do bem e que, até mesmo, ele seja leiloado em caso de inadimplência.
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DESPESAS DE CONDOMÍNIO
A principal exceção existente advém do inadimplemento das taxas e contribuições que tem como origem as despesas de condomínio, conforme disposição do artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990 e do artigo 1.715 do Código Civil.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que as despesas condominiais são consideradas dívidas existentes pela simples aquisição do imóvel, de modo que podem ensejar a penhora da unidade autônoma devedora, não prevalecendo contra o condomínio cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade.
O jurista Álvaro Villaça Azevedo afirma que a penhora é inevitável, pois todos os condôminos têm de pagar as despesas condominiais, sob pena de um [diminuir suas reservas financeiras] à custa do outro.
Nesse sentido, foi o recente julgamento da Apelação Cível, realizado em novembro de 2020, pela 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, a qual entendeu que, sendo o débito referente às despesas condominiais, o bem de família pode ser penhorado, uma vez que os demais condôminos são vítimas da inadimplência, tendo em vista que durante todo o período que o devedor não quitou suas obrigações, estas foram suportadas pelos outros moradores da comunidade condominial.
Assim, se não fosse excepcionada a regra da impenhorabilidade do bem familiar ao caso de pagamento de dívida condominial, teríamos uma situação de injustiça para os demais condôminos que, além de pagarem as suas obrigações mensais em dia, teriam de suportar os encargos da unidade em débito.
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INADIMPLÊNCIA NÃO PODE SER USADA COMO ARGUMENTO PARA PROIBIÇÃO DE USO DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO
Cumpre esclarecer que a ausência de pagamento das taxas condominiais não é fato impeditivo para que o morador/devedor usufrua da área comum do condomínio.
Existe entendimento consolidado de que é abusiva a disposição condominial que proíbe a utilização das áreas comuns pelo morador devedor como medida coercitiva para obrigar o pagamento das taxas condominiais. No julgamento do REsp 1699022/SP, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça ressaltou que o Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança dos pagamentos não efetuados, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino, dentre eles:
Verifica-se, portanto, que nos processos distribuídos com base em dívida de despesas condominiais o proprietário devedor poderá perder o imóvel adquirido em ações de cobrança de quota condominial, mesmo sendo o único bem imóvel sob titularidade do devedor, pois neste caso não se aplicam as regras de impenhorabilidade do imóvel dispostas na Lei 8.009/1990.
